תביעות ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה / הפקעות

תכניות (תב"ע), כוללות לעתים קרובות הוראות הפוגעות באופן ישיר או עקיף במקרקעין הכלולים בתחומן או הגובלים בהן, באופן המוריד את ערכם של אותם מקרקעין. כך לשם הדוגמא, עשויה תכנית מסוימת לשנות ייעודם של מקרקעין או חלק משטחם, מייעוד של מגורים, לייעוד של דרך, באופן שפוגע כמובן בתכונותיהם התכנוניות של המקרקעין ובאפשרות ניצולם, וממילא עלול להוריד את שווי השוק שלהם באופן משמעותי. 

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, מאפשר לבעל זכויות במקרקעין שערכם ירד כתוצאה מתכנית פוגעת (שלא בדרך של הפקעה), להגיש תביעה לפיצוי בגין אותה ירידת ערך. תביעה זו מוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובניה, שבתחומה חלה התכנית, ואליה מצורפת חוות דעת שמאי מקרקעין, המוכיחה את הפגיעה ואת ירידת הערך הנטענת.

בניגוד לתקופת התיישנות של 7 שנים החלה בד"כ בישראל על תביעות לפי הדין האזרחי, על תביעות ירידת ערך המוגשות לפי חוק התכנון והבניה, חלה תקופת התיישנות קצרה באופן משמעותי, של 3 שנים בלבד ממועד כניסת התכנית הפוגעת לתוקף, דבר המחייב עירנות מוגברת ובדיקה מעמיקה מצד בעלי נכסים, ביחס לתכניות המתאשרות על מקרקעיהם ובסביבתם.

יש לשים לב, כי בדין הישראלי, קיימת הבחנה והפרדה בין פיצויי ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, לבין פיצויי הפקעה, העשויים להיות משולמים לבעל הזכות לאחר שהרשות נטלה את הקרקע מידי בעל הזכויות, דבר שמתרחש לעתים שנים ארוכות לאחר כניסת התכנית הפוגעת לתוקף.

בדרך כלל, חלק הארי של הפיצוי המגיע לבעל הזכויות, הינו בגין ירידת הערך, ולא בגין ההפקעה, שכן במועד בו מתרחשת ההפקעה, שווי הקרקע המופקעת, שהינה בייעוד ציבורי (דרך למשל) כבר נמוך למדי.

כתוצאה מכך, עלול לקרות לא אחת שבעל זכויות שלא היה ער לתכנית הפוגעת בזמן אמת, ולא הגיש תביעת ירידת ערך בגין שינוי ייעוד במשך תקופת ההתיישנות הקצרה, יתעורר יום אחד ויגלה שמקרקעיו מופקעים לצורך ציבורי, אולם הפיצוי, ככל שישולם לו בגין ההפקעה, יהיה נמוך למדי, ובכך יוותר בסופו של יום ללא פיצוי ראוי על הפגיעה הקניינית ונטילת הקרקע מידיו.

למעשה, בעל זכויות בקרקע שייעודה שונה למשל ממגורים לדרך, יידרש לא אחת לנהל שני הליכים נפרדים, על מנת לקבל פיצוי מלא על הפגיעה בנכסו. הליך אחד, תביעת ירידת ערך, שאותה יהיה עליו להגיש כאמור - בתוך 3 שנים מכניסת התכנית הפוגעת לתוקף, והליך שני – תביעת פיצויי הפקעה, לאחר נטילת הקרקע ע"י הרשות המפקיעה.

בשל מורכבות הדברים, קיימת כמובן חשיבות רבה לבחון מבעוד מועד את הדברים, ואת אופן ההתמודדות הנכון עימם בכל מקרה לגופו, באמצעות עו"ד המתמחה בתחום זה.